Tous les chemins mènent … au domaine de la personne publique

Par Barthélémy LATHOUD, Avocat associé et Julien TRIBOUILLARD, juriste, ATOUTS AVOCATS

Depuis le code civil napoléonien, la propriété peut s'acquérir par accession, par incorporation ou par prescription.

La prescription acquisitive ou usucapion, est définie par l’article 2258 du code civil comme l’acquisition de la propriété d’un bien ou d’un droit réel par l’usage, sans que celui qui l'allègue ne soit obligé de fournir un titre ou que l’on puisse lui opposer sa mauvaise foi.

En matière immobilière (article 2272 du code civil), cette prescription s’acquiert par trente années ou, si le possesseur est de bonne foi (concrètement, s’il a acquis son bien devant notaire) par 10 années seulement.

Jusqu’en 2008, le fait qu’une personne publique puisse bénéficier de ces dispositions ne posait pas de difficultés. L’article 2227 du code civil était clair sur ce point : « L'État, les établissements publics et les communes sont soumis aux mêmes prescriptions que les particuliers, et peuvent également les opposer ».

Cependant, la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et réduisant le délai de droit commun à cinq années a jeté un trouble en modifiant complètement l’article 2227 qui, désormais, indique simplement que le droit de propriété est imprescriptible et que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La doctrine administrative ministérielle considérait qu’il était impossible, pour une personne publique d’avoir recours à ce processus d’acquisition non prévu par le CG3P :

« Ce mécanisme de prescription acquisitive trentenaire ne peut bénéficier aux communes. En effet, cette modalité d'acquisition de biens ne figure pas parmi celles que prévoit le code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) » (Rép. min. n°93233 : JOAN 22 mars 2011, p. 2727 ; Rép. min. n°16103 : JO Sénat 8 mars 2012, p. 643).

Dans un arrêt du 4 janvier 2023 (n°21-18.993) désavouant la doctrine administrative ministérielle la plus autorisée, la Cour de cassation est venu trancher cette question en jugeant qu’une personne publique pouvait, en effet, se prévaloir de la prescription acquisitive pour revendiquer la propriété d’une parcelle :

« Les dispositions du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) qui définissent les modes spécifiques d'acquisition de la propriété immobilière par les personnes publiques, ne sont pas exhaustives ni exclusives des modes d'acquisition de droit commun de la propriété immobilière » le CGPPP  « énumère des modes d'acquisition de la propriété des personnes publiques, sans exclure la possibilité pour celles-ci de l'acquérir par prescription ».

Les personnes publiques peuvent donc recourir à ce mode d’acquisition de la propriété, la Cour de Cassation rappelant, dans le silence de l'article 2227 du code civil, que « ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ».

La plus grande prudence est donc recommandée aux propriétaires de chemins ruraux, chemins vicinaux ou d’autres terrains atypiques qui pourraient éveiller l’intérêt des collectivités territoriales.