Contentieux des refus d’autorisations d’urbanisme & prescriptions spéciales (CE, Sect., avis, 11 avril 2025, Sté AEI Promotion, n° 498803)

Par Aude REBIERE-LATHOUD, Avocat associé et Eytan BENAMRAM, élève-avocat, ATOUTS AVOCATS

Par un avis du 11 avril 2025, le Conseil d’État a mis un terme aux espoirs que la régularisation par simple prescription puisse sauver un projet d’urbanisme irrégulier.

Il juge désormais que l’administration peut refuser une autorisation d’urbanisme, même si des prescriptions spéciales auraient pu la rendre légale. Cette position tranche avec l’interprétation plus souple issue de la jurisprudence Deville (CE, 26 juin 2019, n° 412429), qui semblait interdire à l’administration de refuser un projet dès lors qu’il était régularisable par prescriptions.

En cause, l’interprétation de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, selon lequel un projet susceptible de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales. Le Conseil d’État précise que cette faculté d’assortir une autorisation de prescriptions ne crée aucune obligation pour l’administration.

Saisi par le tribunal administratif de Toulon de la question suivante :

« Un pétitionnaire peut-il faire valoir que l’autorisation aurait dû être délivrée avec prescriptions, même si son projet est irrégulier ? »

Le Conseil d’Etat y répond par la négative en considérant que le juge administratif ne peut plus annuler une décision de refus au motif que des prescriptions auraient permis d'autoriser le projet.

Concrètement, l’administration n’a pas à chercher à régulariser un projet. Elle peut refuser une autorisation d’urbanisme, même pour une irrégularité mineure, sans avoir à examiner si celle-ci peut être corrigée au moyen de prescriptions. Le Conseil d’État rappelle par ailleurs que le pétitionnaire peut modifier son projet en cours d’instruction, à condition de ne pas en changer la nature (CE, 1er déc. 2023, Cne de Gorbio, n° 448905).

En définitive, il convient de retenir que :

• L’administration n’est jamais tenue de délivrer une autorisation assortie de prescriptions. Elle conserve une pleine liberté d’appréciation.

  
  

• Le pétitionnaire doit présenter un projet conforme dès le départ. Le service instructeur n’a aucun devoir de le « réparer ».

  
  

• Le juge ne pourra plus censurer un refus au motif qu’une régularisation était envisageable. Le simple fait que le projet soit irrégulier suffit.

Cette position s’inscrit dans une tendance plus large : renforcer la responsabilité du pétitionnaire et limiter le rôle correctif de l’administration.

Elle sécurise juridiquement la position de l’administration, mais risque de rendre plus rigides les procédures, en particulier pour les projets complexes ou techniques, parfois facilement régularisables. En pratique, il est désormais stratégique pour les pétitionnaires de verrouiller la légalité des projets en amont, faute de quoi ils s’exposent à un refus.