Régularisation des constructions : la nouvelle grille de lecture du Conseil d’État dans la lignée de Thalamy

Par Me Aude REBIERE-LATHOUD et Me Julie CONTE - ATOUTS AVOCATS

Par une décision du 15 octobre 2025, le Conseil d’État affine la portée de sa jurisprudence « Thalamy » en apportant des précisions sur l’obligation de régularisation des constructions irrégulières à l’occasion d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme.

Il est désormais établi que, lorsqu’une construction a été réalisée ou modifiée sans autorisation, le pétitionnaire souhaitant entreprendre de nouveaux travaux est tenu de déposer une demande d’autorisation portant également sur les éléments irréguliers, afin de régulariser l’ensemble de la construction.

Cette exigence s’applique même lorsque les travaux projetés ne prennent pas directement appui sur les parties irrégulièrement édifiées. À défaut, l’administration ne peut faire droit à la demande.

Dans cette décision, le Conseil d’État apporte toutefois une précision importante :

« En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet si le permis et ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment un ensemble immobilier unique avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux justifiant une appréciation globale de leur conformité aux règles d'urbanisme. »

Ainsi, l’obligation de déposer une demande d’autorisation globale demeure, y compris en présence de constructions distinctes situées sur une même unité foncière, dès lors que celles-ci constituent un ensemble immobilier unique en raison de liens physiques ou fonctionnels.

Autrement dit, la logique « Thalamy » n’est plus automatique : elle dépend désormais de la cohérence d’ensemble du projet.

Surtout, le Conseil d’État impose désormais de rechercher l’intention du pétitionnaire — y compris lorsqu’elle est révélée a posteriori à l’administration — et de ne pas s’en tenir à une analyse strictement matérielle des constructions.

En l’espèce, une société civile immobilière avait sollicité un permis de construire portant sur l’extension d’une maison principale, sans inclure une maison dite « de famille » située à une dizaine de mètres, ni la piscine, pourtant édifiées irrégulièrement. Le permis avait été délivré, puis retiré par le maire pour fraude, au motif que le projet portait en réalité sur un ensemble immobilier unique composé de la maison principale et de la maison de famille, impliquant que la demande inclue également la régularisation de cette dernière.

Pour confirmer cette analyse, la Haute juridiction retient l’existence d’un projet global au regard :

• d’un lien physique entre les constructions (une galerie basse les reliant) ;

• d’un lien fonctionnel, caractérisé par le rythme et l’ampleur des travaux réalisés de manière continue, ainsi que par une exploitation commerciale depuis plusieurs années et la conception de l’ensemble immobilier comme un complexe de prestige destiné à accueillir des réceptions ;

• et du fait qu’il ressortait de la demande de permis que la SCI visait la création à terme d’un ensemble cohérent au regard de l’existant, ce qui impliquait une régularisation complète.

  
  

Le Conseil d’État déduit de l’ensemble de ces éléments une intention de la SCI de contourner les règles du plan d’occupation des sols applicable, caractérisant une fraude justifiant le retrait du permis de construire.

Cette décision consacre une approche plus pragmatique et contextualisée de l’obligation « Thalamy » en vue de sanctionner plus efficacement les montages destinés à éluder les règles d’urbanisme.

Elle appelle, en pratique, à une certaine vigilance des porteurs de projet puisqu’en cas de fraude, l’autorisation obtenue est susceptible de faire l’objet d’un retrait sans limitation de délai.

CE, 15 octobre 2025, req. n° 476295 : mentionné aux Tables du Rec. Lebon