Référé préventif avant travaux : faut-il le demander, et quelles alternatives pour le maître d'ouvrage ?
Par Me Aude REBIERE-LATHOUD, ATOUTS AVOCATS
Aucun texte n'impose le référé préventif. Mais l'article 1253 du Code civil rend le maître d'ouvrage responsable de plein droit des troubles anormaux causés aux voisins : démarrer un chantier sans état des lieux des avoisinants, c'est accepter de payer pour des fissures qui existaient peut-être déjà.
À quoi sert le référé préventif
Le maître d'ouvrage demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, de désigner un expert avant le démarrage du chantier.
L'expert dresse, en présence des voisins, un état descriptif de leurs immeubles, de la voirie et des réseaux. Il suit ensuite l'opération et examine les désordres que les voisins lui signalent.
L'intérêt est double :
l'état antérieur est fixé de manière contradictoire,
et un technicien indépendant se prononce sur l'origine des désordres pendant qu'ils sont encore observables.
Lorsque le chantier relève des travaux publics, la demande se porte devant le juge administratif.
Quand et comment l'engager ?
Le calendrier : L'assignation doit précéder tous les travaux, démolition comprise. Entre la délivrance de l'acte, l'audience, la consignation et la première réunion sur place, plusieurs mois s'écoulent : il faut l'anticiper dès que le permis est obtenu.
Les pièces : le permis de construire et ses modificatifs, la notice descriptive et le plan de masse suffisent à présenter le projet au juge.
Les personnes à assigner: Les propriétaires et syndicats de copropriétaires des immeubles voisins, ainsi que la commune pour la voirie et les trottoirs.
Les entreprises et le maître d'œuvre, souvent désignés plus tard, sont appelés par une ordonnance commune.
La mission: Un état descriptif avant travaux, un second après la démolition, l'examen de tout dommage allégué jusqu'à l'achèvement du clos et du couvert, ravalement compris, et le chiffrage des reprises si le chantier en est la cause.
Le piège du périmètre trop étroit
La tentation est de n'assigner que les immeubles mitoyens pour contenir le coût de l'expertise. C'est une économie fragile.
Un voisin laissé hors du périmètre ne reste pas sans preuve : rien ne l'empêche de faire dresser ses propres constats, avant puis pendant les travaux.
Le maître d'ouvrage se trouve alors face à des pièces datées qu'il n'a pas pu discuter, et s'expose à une demande d'expertise au moment où elle perturbe le plus l'opération.
Deux règles en découlent :
Raisonner en technique, pas en cadastre. Le périmètre se définit avec le maître d'œuvre et le géotechnicien, selon la profondeur des fouilles, le mode de démolition et la nature des sols.
Accueillir le voisin qui demande à participer. L'intégrer coûte moins cher que de subir plus tard ses constats unilatéraux.
Les alternatives : constat de commissaire de justice et constat amiable
Pour une extension, une surélévation légère ou une maison individuelle, le référé préventif peut être disproportionné. Deux solutions existent :
Le constat de commissaire de justice, dressé avant travaux, si possible en présence des voisins convoqués à cet effet.
L'état des lieux amiable, établi et signé avec chaque voisin, accompagné de photographies datées.
Ces solutions sont rapides et peu coûteuses, mais elles ont trois limites.
Elles décrivent sans expliquer : en cas de désordre, personne n'a qualité pour en dire la cause;
Elles n'assurent aucun suivi du chantier;
Et si un voisin refuse l'accès à son bien, seul le juge peut l'y contraindre.
Le choix dépend donc du risque : fouilles profondes, démolition, mitoyenneté, bâti ancien ou fragile et tissu urbain dense plaident pour le référé préventif.
Pendant le chantier
Tenir l'expert informé des phases sensibles (démolition, terrassement, fondations).
Traiter chaque réclamation dès qu'elle arrive : un désordre examiné tôt se règle à moindre coût.
Encadrer toute intervention chez un voisin. Un raccordement ou un passage réalisé sans accord écrit, puis une dégradation reconnue par courriel par l'entreprise, deviennent des pièces à charge.
À retenir
Le référé préventif n'est pas obligatoire, mais il est la seule mesure contradictoire, technique et suivie dans le temps.
Il s'engage dès l'obtention du permis, avant toute démolition.
Un périmètre large coûte moins cher qu'un contentieux avec un voisin oublié.
Pour les petits projets, un constat contradictoire avant travaux est le minimum.
