La surélévation : un levier stratégique de densification et de valorisation du foncier
- Atouts Avocats
- il y a 1 heure
- 3 min de lecture
Dans un contexte de lutte contre l’artificialisation des sols et de transition énergétique, la surélévation s’impose comme une solution de « densification douce ». Elle consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant sans en modifier l'emprise au sol.
Cet outil permet de répondre aux objectifs de création de logements tout en valorisant le patrimoine immobilier.
1. Un outil au service des politiques publiques et de la rénovation
La surélévation permet de limiter l’étalement urbain en créant des surfaces habitables dans des secteurs déjà équipés et desservis. Au-delà de la simple construction, elle constitue souvent le moteur financier d'une rénovation globale. La vente des droits à bâtir permet en effet au syndicat des copropriétaires de financer des travaux lourds, tels que :
L’amélioration de la performance énergétique (indispensable pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété si le gain énergétique atteint 35 %);
La pose d'un ascenseur ou la réfection des parties communes;
L'installation de panneaux solaires en toiture.
2. Un cadre réglementaire de l'urbanisme assoupli
Des dérogations aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) sont désormais possibles, notamment sur le gabarit et la hauteur maximale, si le projet s’intègre harmonieusement dans son environnement et répond à des objectifs de mixité sociale. Ces dérogations concernent principalement les bâtiments achevés depuis plus de deux ans.
3. Le régime juridique : qui décide en copropriété ?
La décision de surélever est régie par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.
Le principe de la majorité : En règle générale, la décision requiert la double majorité de l’article 26. Toutefois, si l'immeuble est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, la majorité absolue de l'article 25 suffit pour aliéner le droit de surélever.
Une clarification jurisprudentielle majeure : Un arrêt de la Cour de cassation du 2 avril 2026 a réaffirmé que, sauf clause contraire du règlement de copropriété, le droit de surélever appartient au Syndicat des copropriétaires dans son ensemble, même si le bâtiment concerné comporte des parties communes spéciales. Le prix de vente doit donc être réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de charges communes générales.
A lire dans son intégralité ici : https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6
Le droit de priorité : Les copropriétaires du dernier étage, situés directement sous la surélévation, bénéficient d’un droit de priorité lors de la vente des nouveaux locaux ou du droit de surélévation.
4. Aspects financiers et incitations
La surélévation bénéficie d'une fiscalité et d'aides attractives pour encourager les projets :
Fiscalité : Exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans et, sous conditions, exonération d'imposition sur la plus-value immobilière;
TVA et aides : Application d'un taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique liés au projet. Les copropriétés peuvent également mobiliser l'Éco-PTZ collectif ou les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE).
5. Les étapes clés d'un projet réussi
Une opération de surélévation nécessite un savoir-faire technique et juridique rigoureux. Il est indispensable de :
Réaliser une étude de faisabilité technique (solidité des fondations, structure du bâti);
Vérifier la conformité au PLU et aux servitudes de voisinage;
Faire appel à des experts : un géomètre (pour modifier l'état descriptif de division), un architecte (obligatoire pour le syndicat des copropriétaires) et un notaire;
Il est fortement recommandé de lancer un référé préventif avant les travaux pour constater l'état des immeubles voisins et prévenir les litiges ultérieurs.
En conclusion, si la surélévation est une opération complexe qui cristallise souvent des tensions, elle demeure un outil puissant de valorisation immobilière et de modernisation des copropriétés vieillissantes.