L’évolution d’un PLU fait obstacle à la prorogation du certificat d’urbanisme informatif

Par Aude REBIERE-LATHOUD, Avocat associé, ATOUTS AVOCATS.

En application de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme informatif permet de disposer d’informations :

• sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné (ex : PLUi) ;

• sur les limites administratives au droit de propriété (ex : servitude d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique) ;

• ou encore sur les taxes et participations d’urbanisme.

Au-delà de ses précieuses informations, un certificat d’urbanisme a également pour intérêt de garantir au demandeur le maintien des règles applicables s’il dépose, dans le délai de 18 mois à compter de l’obtention du certificat, une demande d’autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable).

Sur la possibilité de proroger les effets d’un certificat d’urbanisme informatif …

Notons par ailleurs que si la durée de validité d’un tel certificat d’urbanisme est de 18 mois, son bénéficiaire a la possibilité de solliciter la prorogation de ses effets aux conditions fixées par l’article R.410-17 du code de l’urbanisme :

« Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

La demande de prorogation, formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger, est déposée et transmise dans les conditions prévues à l'article R. 410-3. »

… sous réserve que le plan local d’urbanisme n’ait pas, dans l’intervalle, modifié les droits applicables à la parcelle

Si la durée du certificat d’urbanisme peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé, se posait la question de la possibilité de proroger ses effets lorsque la réglementation d’urbanisme avait entre-temps évolué.

Dans une décision n°426573 en date du 5 février 2020 (consultable ici), le Conseil d’Etat a retenu que l’évolution du document d’urbanisme constitue un changement au sens de l’article R.410-17 du code de l’urbanisme si la parcelle est directement impactée par l’adaptation de la réglementation d’urbanisme :

« Les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. En vertu des dispositions de l'article R. 410-17 du même code, l'autorité administrative, saisie dans le délai réglementaire d'une demande de prorogation d'un certificat d'urbanisme par une personne ayant qualité pour la présenter, ne peut refuser de prolonger d'une année la durée de cette garantie que si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres ou le régime des taxes et participations d'urbanisme qui étaient applicables au terrain à la date du certificat ont changé depuis cette date. Constitue en principe un tel changement l'adoption, la révision ou la modification du plan local d'urbanisme couvrant le territoire dans lequel se situe le terrain, à moins, pour la révision ou la modification de ce plan, qu'elle ne porte que sur une partie du territoire couvert par ce document dans laquelle ne se situe pas le terrain. »

Dorénavant, la prudence commande que le bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme informatif -qui aurait connaissance de la mise en œuvre d’une procédure d’évolution du PLU- sollicite une demande d’autorisation d’urbanisme dans le délai initial de 18 mois afin de bénéficier de la cristallisation des droits à construire, à charge ensuite pour lui de solliciter la prorogation des effets de l’arrêté de permis de construire ou de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable obtenu.