"Fraude qui veut" : lorsque la régularisation d'une autorisation d'urbanisme en cours d'instance devient impossible

 Par Aude REBIERE-LATHOUD, Avocat associé et Julien TRIBOUILLARD, juriste, ATOUTS AVOCATS

1.     Dans un arrêt du 11 mars 2024 (n°464257), le Conseil d’Etat apporte une nouvelle précision cruciale lorsqu’il est saisi d’une demande de régularisation d’un permis de construire obtenu frauduleusement.

2.     Depuis la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN », le droit de l’urbanisme s’est vu profondément modifié.

L’article L.600-5 du Code de l’urbanisme permet au juge administratif d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme s’il estime qu’un vice qui n’affecte qu’une partie du projet ne peut être régularisé, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés.

L’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, réserve la possibilité au juge de surseoir à statuer, lorsque celui-ci considère qu’un vice entraînant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, après avoir également constaté que les autres moyens ne sont pas fondés.

Le pétitionnaire se voit octroyer la possibilité de déposer permis de construire modificatif dans un délai fixé par le juge.

La combinaison de ces deux articles permet au juge d’adopter une attitude réparatrice envers les titulaires d’une autorisation d’urbanisme litigieuse.

3.     Mais cette démarche réparatrice s’applique-t-elle lorsque le permis de construire est obtenu par fraude ?

Le Conseil d’Etat répond par la négative.

S’appuyant implicitement sur le principe Fraus omnia corrumpit (la fraude corrompt tout) dégagé par le juge judiciaire, il atténue la portée des articles L.600-5 et L.600-5-1 du Code de l’urbanisme.

Dès lors que la demande initiale est entachée de fraude, le pétitionnaire est contraint de déposer un nouveau permis de construire.

4.     Cette jurisprudence rendue par le Conseil d’Etat unifie les solutions dégagées précédemment par les juridictions du fond (CAA Lyon 12 octobre 2021, n°20LY03430 ; CAA Marseille, 30 novembre 2023 n°22MA02534 ; CAA Nancy 27 décembre 2023, n°20NC1144).

5.     Et confirme par la même occasion le principe selon lequel, le permis de construire obtenu frauduleusement est entaché d’illégalité et n’ouvre aucun droit au profit de son bénéficiaire (CE, 20 janv. 1967, n°65492 ; CE, 10 oct. 1990, n°86380 ; CE 26 avril 2018, n°410019)